Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości stanowi jeden z kluczowych elementów w procesie zakupu nieruchomości, zapewniając stronom ochronę i gwarancję, że planowana transakcja zostanie przeprowadzona w przyszłości. W poniższym poradniku wyjaśnimy szczegóły dotyczące tej umowy, podpowiemy, co powinien zawierać wzór umowy przedwstępnej oraz przedstawimy, dlaczego zadatek lub zaliczka odgrywają w niej tak istotną rolę.
Czym jest umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości?
Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości, zwana również umową zobowiązującą, jest dokumentem, na mocy którego obie strony – kupujący i sprzedający – zobowiązują się do zawarcia w przyszłości ostatecznej umowy sprzedaży, czyli tzw. umowy przyrzeczonej. Zgodnie z art. 389 kodeksu cywilnego, umowa przedwstępna powinna zawierać podstawowe postanowienia umowy przyrzeczonej, takie jak przedmiot transakcji, cena oraz termin zawarcia umowy przyrzeczonej. W razie braku możliwości zawarcia umowy ostatecznej zgodnie z postanowieniami umowy przedwstępnej, uprawniona strona może domagać się naprawienia szkody.
Główne funkcje umowy przedwstępnej:
- Zabezpieczenie transakcji – umowa przedwstępna chroni interesy obu stron, zwłaszcza gdy występują okoliczności opóźniające zawarcie ostatecznej umowy.
- Gwarancja przyszłej transakcji – w przypadku odstąpienia jednej ze stron, druga strona może dochodzić swoich praw, żądając wykonania umowy przyrzeczonej lub rekompensaty w postaci odszkodowania.
- Dokument potwierdzający zobowiązanie – dla wielu instytucji, takich jak banki, umowa przedwstępna jest dokumentem wymaganym do uzyskania kredytu na zakup nieruchomości.
Elementy umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości
Każda umowa przedwstępna powinna zawierać szereg elementów, aby była wiążąca i spełniała swoje funkcje. Poniżej przedstawiamy kluczowe elementy, które należy w niej zawrzeć:
- Data i miejsce zawarcia umowy – podstawowe dane pozwalające zidentyfikować czas i lokalizację podpisania dokumentu.
- Strony umowy – w umowie powinny znaleźć się dokładne dane obu stron: imię, nazwisko, adres, numer PESEL lub NIP, a także dane osób reprezentujących osoby prawne.
- Przedmiot umowy – szczegółowy opis nieruchomości, będącej przedmiotem umowy (mieszkanie, dom, działka), a także jej położenie, powierzchnia, stan prawny, numer księgi wieczystej.
- Cena nieruchomości – konkretna kwota, która będzie należna sprzedającemu w ramach realizacji transakcji.
- Zadatek lub zaliczka – zadatek pełni funkcję zabezpieczenia transakcji, a zaliczka zostaje zaliczona na poczet ceny nieruchomości.
- Termin zawarcia umowy przyrzeczonej – termin ustalony przez strony na zawarcie ostatecznej umowy sprzedaży nieruchomości.
- Określenie skutków niewykonania umowy – zapisy dotyczące konsekwencji odstąpienia od umowy przez jedną ze stron.
- Oświadczenia stron – strony powinny złożyć oświadczenia o pełnej zdolności do czynności prawnych oraz o prawie do dysponowania nieruchomością.
Zadatek a zaliczka – różnice i znaczenie w umowie przedwstępnej
Zadatek
Zadatek to kwota przekazywana sprzedającemu jako forma zabezpieczenia transakcji. Zgodnie z art. 394 kodeksu cywilnego, jeżeli do realizacji transakcji nie dojdzie z winy kupującego, sprzedający ma prawo zatrzymać zadatek. Natomiast jeśli do niewykonania umowy dochodzi z winy sprzedającego, kupujący może żądać zwrotu zadatku w podwójnej wysokości.
Zaliczka
Zaliczka również jest kwotą przekazywaną na poczet ceny nieruchomości, jednak nie pełni roli zabezpieczenia. Jeśli jedna ze stron wycofa się z umowy, zaliczka jest po prostu zwracana kupującemu.
Wymagane dokumenty do zawarcia umowy przedwstępnej
Przed przystąpieniem do zawarcia umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości, zarówno kupujący, jak i sprzedający powinni przygotować niezbędne dokumenty. Ich kompletność zapewni sprawny przebieg transakcji i zabezpieczy interesy obu stron.
Dla sprzedającego:
- Dokument tożsamości: ważny dowód osobisty lub paszport.
- Podstawa nabycia nieruchomości: akt notarialny potwierdzający prawo własności, np. umowa sprzedaży, darowizny, dziedziczenia.
- Wypis z księgi wieczystej: aktualny odpis, który potwierdza stan prawny nieruchomości.
- Zaświadczenia:
- O braku zaległości w opłatach za media.
- O niezaleganiu z podatkiem od nieruchomości.
- Z administracji budynku lub spółdzielni mieszkaniowej.
- Mapa ewidencyjna i wypis z rejestru gruntów (w przypadku sprzedaży działki).
- Umowa majątkowa małżeńska lub jej wypis z aktu notarialnego (jeśli została zawarta).
Dla kupującego:
- Dokument tożsamości: ważny dowód osobisty lub paszport.
- Umowa majątkowa małżeńska lub jej wypis z aktu notarialnego (jeśli została zawarta).
Bez tych dokumentów zawarcie umowy przedwstępnej może być niemożliwe lub znacznie utrudnione. Dlatego warto je przygotować z wyprzedzeniem.
Koszty umowy przedwstępnej u notariusza i kto je ponosi
Zawarcie umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego wiąże się z określonymi kosztami. Są one uzależnione od wartości nieruchomości oraz od indywidualnych ustaleń z notariuszem.
Jakie są koszty?
- Taksa notarialna: wynagrodzenie notariusza za sporządzenie aktu notarialnego. Maksymalne stawki określa Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej. Notariusz może zaproponować niższą stawkę, dlatego warto negocjować.
- Opłata za wypisy aktu notarialnego: notariusz pobiera opłatę za każdą stronę wypisu aktu.
- Opłata sądowa: jeśli umowa zawiera wniosek o wpisanie roszczenia do księgi wieczystej, opłata sądowa wynosi 150 zł.
- Podatek VAT: do taksy notarialnej należy doliczyć 23% VAT.
Kto ponosi koszty?
Koszty związane z zawarciem umowy przedwstępnej najczęściej są dzielone między kupującego a sprzedającego. Jednak podział ten zależy od indywidualnych ustaleń stron. W praktyce często to kupujący ponosi większą część kosztów, zwłaszcza gdy inicjuje zawarcie umowy w formie aktu notarialnego.
Przykładowe koszty:
- Wartość nieruchomości: 400 000 zł.
- Maksymalna taksa notarialna: 1010 zł + 0,4% od nadwyżki powyżej 60 000 zł.
- Nadwyżka: 400 000 zł – 60 000 zł = 340 000 zł.
- 0,4% z 340 000 zł = 1360 zł.
- Łączna taksa: 1010 zł + 1360 zł = 2370 zł + 23% VAT = 2915,10 zł.
- Opłata za wypisy: np. 6 zł za stronę.
- Opłata sądowa za wpis roszczenia: 150 zł.
Umowa przedwstępna a wpis do księgi wieczystej
Zawarcie umowy przedwstępnej w formie aktu notarialnego daje możliwość wpisania roszczenia o zawarcie umowy przyrzeczonej do księgi wieczystej nieruchomości.
Dlaczego warto wpisać roszczenie?
- Zabezpieczenie interesów kupującego: wpis uniemożliwia sprzedającemu sprzedaż nieruchomości innej osobie.
- Pierwszeństwo: w przypadku egzekucji z nieruchomości, wpisane roszczenie daje kupującemu uprzywilejowaną pozycję.
- Informacja dla potencjalnych nabywców: wpis jest widoczny w księdze wieczystej, co odstrasza inne osoby zainteresowane zakupem.
Jak dokonać wpisu?
- Wniosek: notariusz składa wniosek o wpis roszczenia do właściwego sądu wieczystoksięgowego.
- Opłata sądowa: wynosi 150 zł.
- Czas oczekiwania: wpis następuje zazwyczaj w ciągu kilku tygodni.
Umowa przedwstępna z podpisem notarialnie poświadczonym
Alternatywą dla aktu notarialnego jest umowa przedwstępna sporządzona w formie pisemnej z podpisami notarialnie poświadczonymi.
Czym się różni od aktu notarialnego?
- Forma: notariusz poświadcza jedynie autentyczność podpisów, nie sporządza całego aktu.
- Koszty: niższe niż przy akcie notarialnym. Opłata za poświadczenie jednego podpisu to około 25 zł.
- Skuteczność: nie daje możliwości dochodzenia zawarcia umowy przyrzeczonej przed sądem w trybie przymusowym.
- Wpis do księgi wieczystej: nie można wpisać roszczenia o zawarcie umowy przyrzeczonej.
Kiedy warto wybrać tę formę?
- Gdy strony mają do siebie pełne zaufanie.
- Gdy chcą ograniczyć koszty.
- Gdy umowa przyrzeczona ma zostać zawarta w krótkim czasie.
Znaczenie umowy przedwstępnej przy zakupie mieszkania na kredyt
Jeśli planujesz zakup nieruchomości finansowany kredytem hipotecznym, umowa przedwstępna jest niezbędna do rozpoczęcia procedury kredytowej.
Dlaczego bank wymaga umowy przedwstępnej?
- Potwierdzenie transakcji: bank musi mieć pewność co do warunków zakupu i ceny nieruchomości.
- Ocena zdolności kredytowej: umowa przedwstępna pozwala bankowi oszacować kwotę potrzebnego kredytu.
- Terminowość: bank potrzebuje informacji o terminie zawarcia umowy przyrzeczonej, aby dostosować harmonogram udzielenia kredytu.
Co powinna zawierać umowa przedwstępna dla banku?
- Dokładne dane nieruchomości: adres, powierzchnia, numer księgi wieczystej.
- Cena zakupu: jasno określona kwota.
- Termin zawarcia umowy przyrzeczonej: z uwzględnieniem czasu potrzebnego na uzyskanie kredytu.
- Warunki płatności: informacje o zadatku lub zaliczce.
Umowa przedwstępna przy nieruchomości obciążonej hipoteką
Zakup nieruchomości z hipoteką wymaga szczególnej uwagi i zawarcia dodatkowych zapisów w umowie przedwstępnej.
Co uwzględnić w umowie?
- Informacje o hipotece:
- Wysokość zadłużenia.
- Dane wierzyciela hipotecznego (np. banku).
- Sposób spłaty hipoteki:
- Ustalenie, czy część ceny sprzedaży zostanie przekazana bezpośrednio na spłatę zadłużenia.
- Harmonogram spłaty i zwolnienia hipoteki.
- Zobowiązania sprzedającego:
- Dostarczenie zaświadczenia z banku o aktualnym saldzie zadłużenia.
- Zobowiązanie do dostarczenia dokumentu potwierdzającego wykreślenie hipoteki.
Bezpieczeństwo transakcji
- Depozyt notarialny: środki na spłatę hipoteki mogą być zdeponowane u notariusza i przekazane wierzycielowi po spełnieniu określonych warunków.
- Wpis roszczenia: zabezpieczenie kupującego poprzez wpisanie roszczenia do księgi wieczystej.
Przykładowy koszt sporządzenia umowy przedwstępnej u notariusza
Koszty notarialne zależą od wartości nieruchomości oraz zakresu czynności notarialnych.
Przykład:
- Wartość nieruchomości: 500 000 zł.
- Taksa notarialna:
- Do 60 000 zł: 1010 zł.
- Nadwyżka powyżej 60 000 zł: 0,4% z (500 000 zł – 60 000 zł) = 0,4% z 440 000 zł = 1760 zł.
- Łączna taksa: 1010 zł + 1760 zł = 2770 zł + 23% VAT = 3407,10 zł.
- Opłata za wypisy: np. 6 zł za stronę, średnio 100-150 zł.
- Opłata sądowa za wpis roszczenia: 150 zł.
Kto płaci?
- Strony mogą ustalić podział kosztów.
- Najczęściej: koszty notarialne ponosi kupujący, opłaty sądowe dzieli się po połowie.
Rozwiązanie umowy przedwstępnej
Zdarza się, że strony decydują się na rozwiązanie umowy przedwstępnej przed zawarciem umowy przyrzeczonej.
Możliwe przyczyny:
- Brak zdolności kredytowej kupującego.
- Zmiana planów życiowych.
- Wykrycie wad prawnych lub fizycznych nieruchomości.
Konsekwencje:
- Zadatek:
- Kupujący rezygnuje: zadatek przepada na rzecz sprzedającego.
- Sprzedający rezygnuje: zwrot zadatku w podwójnej wysokości.
- Zaliczka: zwrot pełnej kwoty kupującemu.
- Odszkodowanie: jeśli umowa przewiduje kary umowne lub gdy jedna ze stron poniosła szkodę.
Jak rozwiązać umowę?
- Porozumienie stron: najlepiej w formie pisemnej, określające warunki rozwiązania umowy.
- Wezwanie do wykonania umowy: jeśli jedna ze stron unika zawarcia umowy przyrzeczonej.
Depozyt notarialny
Depozyt notarialny to usługa polegająca na przechowywaniu przez notariusza środków pieniężnych lub dokumentów do czasu spełnienia określonych warunków.
Kiedy warto skorzystać?
- Przy transakcjach o dużej wartości.
- Gdy istnieje ryzyko niewywiązania się jednej ze stron z umowy.
- Przy spłacie zadłużenia z tytułu hipoteki.
Jak to działa?
- Strony uzgadniają warunki depozytu: kiedy i na jakich zasadach środki zostaną wypłacone.
- Notariusz sporządza protokół przyjęcia depozytu.
- Koszty:
- Taksa notarialna: ustalana indywidualnie, zazwyczaj procent od przechowywanej kwoty.
- Opłaty bankowe: za prowadzenie rachunku depozytowego.
Zalety depozytu notarialnego:
- Bezpieczeństwo transakcji: notariusz jako osoba zaufania publicznego gwarantuje rzetelność.
- Transparentność: jasne warunki wypłaty środków.
Forma umowy przedwstępnej – czy konieczny jest notariusz?
Zawarcie umowy przedwstępnej nie wymaga co do zasady aktu notarialnego. Może być ona sporządzona w formie pisemnej. Jednak umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego daje stronom większe bezpieczeństwo – uprawnia bowiem stronę poszkodowaną do dochodzenia swoich praw przed sądem w trybie przymusowego zawarcia umowy przyrzeczonej.
Koszty notarialne
Jeśli decydujesz się na umowę przedwstępną w formie aktu notarialnego, musisz liczyć się z kosztami wynagrodzenia notariusza. Taksa notarialna zależy od wartości nieruchomości i wynosi odpowiedni procent od ustalonej wartości transakcji.
Roszczenia i odszkodowanie z tytułu umowy przedwstępnej
Strona, która poniosła szkodę wskutek niezawarcia umowy przyrzeczonej, może domagać się jej naprawienia. Roszczenia wynikające z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta.
Przykłady roszczeń:
- Zwrot wydatków poniesionych w związku z zawarciem umowy przedwstępnej.
- Zwrot kosztów wynikających z przygotowania transakcji, w tym opłat notarialnych, kosztów obsługi prawnej oraz innych wydatków bezpośrednio związanych z transakcją.
Wzór umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości – jak pobrać darmowy wzór?
Wzór umowy przedwstępnej sprzedaży nieruchomości możesz znaleźć w formacie pdf i doc na stronach prawniczych i portalach z dokumentami. Darmowy wzór umowy przedwstępnej ułatwia przygotowanie dokumentu dostosowanego do indywidualnych potrzeb. Pamiętaj jednak, że wzór umowy przedwstępnej to baza – nie obejmuje szczegółowych zapisów, które mogą być kluczowe dla transakcji.
FAQ – Umowa przedwstępna
- Czy umowa przedwstępna musi być zawarta u notariusza? Nie, ale zawarcie jej w formie aktu notarialnego zwiększa możliwość dochodzenia roszczeń w przypadku odstąpienia od umowy.
- Czy zadatek jest obowiązkowy? Zadatek nie jest obowiązkowy, ale bardzo często wykorzystywany jako zabezpieczenie transakcji.
- Co jeśli jedna ze stron wyznaczy inny termin na zawarcie umowy przyrzeczonej? Jeśli obie strony wyznaczą różne terminy, wiążący jest termin wskazany przez stronę, która jako pierwsza złożyła stosowne oświadczenie.
- Czy można zrezygnować z umowy przedwstępnej? Tak, ale w takim przypadku mogą pojawić się roszczenia związane z naprawieniem szkody wynikającej z niezawarcia umowy przyrzeczonej.
Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości to dokument, który powinien być przygotowany z należytą starannością. Dobry wzór oraz jasne określenie warunków pozwalają na skuteczne zabezpieczenie interesów obu stron i uniknięcie ewentualnych problemów przy realizacji transakcji.
